今回は事業として不動産投資を行うに当たり、実際の不動産を取得するまでにどのような手順で分析を進めるべきかをご紹介します。

基本的にはマクロからミクロへ、国->都道府県->エリア->相場->個別物件の順で分析を行います。

国・都道府県・エリア・個別物件の分析は、市場や資産の将来性を測るなど、株式市場におけるファンダメンタル分析に近く、相場の分析は、過去データから価格を割り出すなど、テクニカル分析に近いアプローチです。

今回は、必要とされる専門知識が少なく、データを元に意思決定が行える国->都道府県->エリア->相場までの分析を実例を交えてご紹介します。

国の分析

まず、不動産投資を考えている国の人口動態や経済がどのような状態であるかを分析します。

基本的には不動産の需給は人口や経済と密接な関係があるため、単純に物件を所有することを考える場合、人口が増えており、経済成長をしている国で投資をする方が有利です。

それらの分析には、将来人口推計や、GDBP成長率など、各種経済指標データを用います。

例えば日本の場合、不動産投資の一般的なタームである30年後を考えると、人口はおおよそ1割減になります。*1

これは、単純化して考えると居住用物件の需要が1割減るということになるため、日本を狙う場合にはそのような状況の中でも勝てる戦略を考えることが必要になります。

都道府県の分析

次に、都道府県レベルで大まかにどのエリアに投資すべきかを分析します。

こちらも国レベルの分析と同様に、人口と経済規模が主な分析対象となります。

基本的には、今後の人口推移を考えると、都市圏と呼ばれるエリアをターゲットとするのが正攻法であると考えられます。

都道府県レベルでのターゲットが決まった後は、その中でもどのエリアを狙うべきかを分析します。例えば首都圏の場合は人の移動がほぼ電車で行われるため、駅を最小単位としたエリア分析を行います。

詳細は以下の記事をご参照ください。

不動産の過去データをもとに、対象エリアの相場を分析します。

このステップに関しては以前もご紹介したように、データを集めるという最初にして最大の難関が存在します。

スクレイピング等でデータを集めることが難しい場合、各種ポータルサイトの提供する相場分析ツールを活用しましょう。

こちらのステップでは、不動産市場の特性への理解が必要になるため、次回以降、別の記事で相場分析方法をご紹介します。

国->都道府県->エリア->相場ごとの分析を駆使することで、獲得前に物件の将来性を判定することができます。

不動産投資を行う際には、国->都道府県->エリア->相場->個別物件、という順序でマクロからミクロへ分析を進めます。

国の分析では将来人口推計やGDP成長率など、都道府県の分析では人口と経済規模、エリアの分析では駅を最小単位とする商圏分析、相場の分析では過去データを元にした相場レンジを分析します。

これらの分析を元に、獲得前に物件の将来性を判定することができます。